婚前貸款買房的離婚分配問題，需根據房產登記情況、出資來源、還貸情況等因素綜合判斷。以下是不同情形下的分配規(guī)則，依據《中華人民共和國民法典》及司法解釋(如《民法典婚姻家庭編解釋(一)》)：

一、房產登記在出資方名下

1. 婚前全款購買（無貸款）

房產歸屬：屬于出資方的婚前個人財產，離婚時不分割。

例外：若婚后加上配偶名字，可能被認定為贈與，按共同財產分割(需結合登記比例或約定)。

2. 婚前貸款購買（婚后共同還貸）

房產歸屬：房屋產權歸登記方(婚前出資方)，但需補償另一方婚后共同還貸部分及增值。

補償計算：

共同還貸部分：婚后還貸本息 ÷ 房屋總價款(首付+貸款本息)× 房屋現(xiàn)值 ÷ 2.

增值部分：房屋現(xiàn)值 - 房屋購買價(需扣除未還貸款)。

示例：

房產購買價100萬(首付30萬+貸款70萬)，現(xiàn)值200萬，婚后共同還貸30萬。

補償金額 = (30萬 ÷ 100萬) × 200萬 ÷ 2 = 30萬(未考慮增值細分，實際需更精確計算)。

二、房產登記在雙方名下

1. 婚前共同出資貸款購買

房產歸屬：一般認定為夫妻共同財產，按出資比例或約定分割。

例外：若登記為按份共有(如各50%)，則按登記比例分割;若未明確比例，可能推定為共同共有，平均分割。

2. 婚前一方出資，登記雙方名字

房產歸屬：可能被認定為出資方對另一方的贈與，按共同財產分割(需結合出資意圖、登記原因等)。

關鍵證據：是否有書面協(xié)議、聊天記錄證明贈與或借貸關系。

三、房產登記在對方名下

1. 婚前一方出資，登記在對方名下

房產歸屬：可能被認定為以結婚為目的的贈與，按共同財產分割;若未結婚或出資方能證明是借貸關系，則可能需返還出資。

爭議焦點：需舉證出資性質(贈與還是借貸)。

四、其他關鍵問題

婚前貸款婚后還貸：

婚后還貸部分屬于夫妻共同財產(即使是一方收入還貸，婚姻期間收入默認為共同財產)。

補償時需區(qū)分“本金”和“增值”，增值部分按比例分配。

父母出資：

婚前一方父母全額出資，登記在出資方子女名下：視為個人財產。

婚前一方父母部分出資(如首付)，登記在出資方子女名下：出資部分視為個人財產，婚后還貸及增值按共同財產分割。

協(xié)議優(yōu)先：

若雙方有書面協(xié)議(如婚前財產協(xié)議)，按協(xié)議約定分割。

五、法律依據

《民法典》第1062條：婚姻期間取得的財產一般為共同財產(包括還貸部分)。

《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第78條：婚前貸款買房，婚后共同還貸，離婚時產權歸登記方，需補償另一方。

六、建議

收集證據：

房產證、購房合同、貸款合同、出資憑證(轉賬記錄)、還貸記錄等。

父母出資的需保留贈與或借貸的書面證明。

協(xié)商優(yōu)先：可嘗試協(xié)議分割，避免訴訟成本。

律師協(xié)助：復雜情況(如父母出資、多次還貸)建議咨詢專業(yè)律師，精準計算補償金額。

總結

登記在出資方名下：產權歸出資方，補償共同還貸及增值。

登記在雙方名下：按出資比例或共同財產分割。

父母出資：需區(qū)分出資性質(贈與或借貸)。

具體分割需結合實際情況，建議攜帶材料咨詢律師細化方案。