在北京，離婚后房產(chǎn)的分割需根據(jù)房產(chǎn)的性質(zhì)(婚前/婚后購(gòu)買)、出資情況、產(chǎn)權(quán)登記情況以及雙方協(xié)議或法院判決綜合確定。以下是具體分割規(guī)則和常見情形分析：

一、基本原則

婚前財(cái)產(chǎn)：原則上歸個(gè)人所有，除非有特殊約定或婚后共同還貸。

婚后財(cái)產(chǎn)：原則上為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，均分(可協(xié)議或法院判決調(diào)整)。

照顧子女、女方和無過錯(cuò)方：法院在分割時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮子女撫養(yǎng)、女方權(quán)益及無過錯(cuò)方的利益。

協(xié)議優(yōu)先：雙方可協(xié)商分割方式(如一方取得產(chǎn)權(quán)并補(bǔ)償另一方、變賣后平分等)，協(xié)商不成則由法院判決。

二、常見情形及分割規(guī)則

1. 婚前購(gòu)房

全款購(gòu)房且登記在一方名下：

房產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)歸產(chǎn)權(quán)人所有，另一方無權(quán)分割。

例外：若婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)人需補(bǔ)償另一方共同還貸部分及對(duì)應(yīng)增值部分(公式：共同還貸金額 ÷ 房屋總價(jià)款 × 房屋現(xiàn)值 ÷ 2)。

婚前貸款購(gòu)房，婚后共同還貸：

房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，但需補(bǔ)償另一方共同還貸及增值部分(計(jì)算方式同上)。

舉例：房屋總價(jià)300萬，首付100萬(婚前)，婚后共同還貸50萬，現(xiàn)值500萬，則補(bǔ)償金額 = (50 ÷ 300) × 500 ÷ 2 ≈ 41.67萬。

婚前購(gòu)房登記在雙方名下：

視為共同財(cái)產(chǎn)，原則上均分(除非有協(xié)議約定按份共有)。

2. 婚后購(gòu)房

全款購(gòu)房：

無論登記在一方或雙方名下，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，均分(可協(xié)議調(diào)整)。

例外：若一方能證明購(gòu)房資金完全來自個(gè)人財(cái)產(chǎn)(如婚前存款、繼承/受贈(zèng)明確指定給個(gè)人)，則可能認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

貸款購(gòu)房：

房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方或雙方共有，剩余貸款由取得產(chǎn)權(quán)方承擔(dān)，另一方獲得補(bǔ)償(補(bǔ)償金額 = 共同還貸部分 ÷ 2 + 對(duì)應(yīng)增值部分)。

父母出資購(gòu)房：

一方父母全款出資：

登記在出資方子女名下：視為對(duì)子女的個(gè)人贈(zèng)與(個(gè)人財(cái)產(chǎn))。

登記在雙方名下：視為對(duì)雙方的贈(zèng)與(共同財(cái)產(chǎn))。

一方父母部分出資（如首付）：

登記在出資方子女名下：共同財(cái)產(chǎn)，父母出資視為對(duì)子女的借款或贈(zèng)與(需舉證)。

登記在雙方名下：共同財(cái)產(chǎn)，父母出資一般視為贈(zèng)與雙方。

雙方父母出資：

按份共有(按出資比例分割)，除非另有約定。

3. 特殊情形

房產(chǎn)登記在未成年子女名下：

法院可能認(rèn)定為對(duì)子女的贈(zèng)與，離婚時(shí)不直接分割，由撫養(yǎng)子女的一方代為管理。

小產(chǎn)權(quán)房/未取得產(chǎn)權(quán)的房屋：

法院一般不處理所有權(quán)，僅判決使用權(quán)歸屬(如由一方居住并補(bǔ)償另一方)。

軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等特殊房產(chǎn)：

需遵循特定政策規(guī)定，可能限制上市交易或分割方式。

三、分割方式

一方取得產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)償另一方：

常見的方式，由取得產(chǎn)權(quán)方支付另一方房屋折價(jià)款(需評(píng)估房屋現(xiàn)值)。

變賣后平分：

雙方同意將房屋出售，所得款項(xiàng)按比例分配。

競(jìng)價(jià)取得：

雙方競(jìng)拍房屋產(chǎn)權(quán)，出價(jià)高者取得并補(bǔ)償另一方(需法院主持)。

四、北京法院實(shí)踐中的注意事項(xiàng)

房屋估值：

法院通常委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋現(xiàn)值(參考市場(chǎng)價(jià))。

補(bǔ)償計(jì)算：

共同還貸及增值部分的計(jì)算需精確(需提供還款記錄、購(gòu)房合同等證據(jù))。

照顧女方和無過錯(cuò)方：

若一方存在重大過錯(cuò)(如家暴、出軌)，法院可能傾斜分割比例。

執(zhí)行難度：

若一方拒絕配合過戶或支付補(bǔ)償款，需申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

五、建議

協(xié)商優(yōu)先：盡量通過協(xié)議明確分割方式(如補(bǔ)償金額、過戶時(shí)間等)，避免訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

保留證據(jù)：

購(gòu)房合同、付款憑證、貸款記錄、父母出資證明等，以支持自己的主張。

咨詢專業(yè)律師：

北京房產(chǎn)分割涉及政策、評(píng)估等復(fù)雜因素，建議委托律師介入。

如需具體案例分析，請(qǐng)?zhí)峁┓慨a(chǎn)購(gòu)買時(shí)間、出資情況、產(chǎn)權(quán)登記信息等細(xì)節(jié)。